證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目

日期：2017年2月14日

證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目，應符合國家相關產業政策要求，嚴格遵守《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》有關規定，并符合以下規范性要求：

一、證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市[1]普通住宅地產項目[2]的，暫不予備案，包括但不限于以下方式：

（一）委托貸款；

（二）嵌套投資信托計劃及其他金融產品；

（三）受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；

（四）以名股實債的方式[3]受讓房地產開發企業股權；

（五）中國證券投資基金業協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

二、資產管理人應當依據勤勉盡責的受托義務要求，履行向下穿透審查義務，即向底層資產進行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合本規范要求。

三、私募資產管理計劃不得通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產收（受）益權等方式向房地產開發企業[4]提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金；不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。

四、私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目且不存在本規范第一、二、三條禁止情形的，資產管理人應當向投資者充分披露融資方、項目情況、擔保措施等信息。

五、私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目且不存在本規范第一、二、三條禁止情形的，資產管理人應當完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強資金流向持續監控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項。

注：

[1]目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市，將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍。

[2]根據深交所《關于試行房地產行業劃分標準操作指引的通知》，房地產劃分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業地產、工業地產和其他房地產。項目中同時包含多種類型住房的，計劃募集資金不得用于項目中普通住宅地產建設。

[3]本規范所稱名股實債，是指投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，不是根據企業的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

[4]上市公司，原則上按照上市公司所屬中國證監會行業分類結果作為判斷依據。非上市公司，參照《上市公司行業分類》執行，即：當公司最近一年經審計的房地產業務收入比重大于或等于50%，則將其劃入房地產行業；當公司沒有一類業務的營業收入比重大于或等于50%，但房地產業務的收入和利潤均在所有業務中最高，而且均占到公司營業收入和利潤的30%以上（包含本數），則該公司歸屬于房地產行業。其中，房地產業務收入包括從事普通住宅地產、商業地產、工業地產、保障性住宅地產和其他房地產所取得的收入。